Bail commercial - Jacques Schecroun

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A MESSIEURS LES PRESIDENT ET CONSEILLERS COMPOSANT LA XXème CHAMBRE A DE LA COUR D’APPEL DE PARIS
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CONCLUSIONS RECAPITULATIVES D’APPELANT



P O U R :

Le C DE B


AYANT POUR AVOUE :

SCP
Avoués à la Cour d’Appel de PARIS



AYANT POUR AVOCAT :

Maître Jacques SCHECROUN
Avocat au Barreau de Paris
28, Avenue Hoche – 75008 PARIS
Vestiaire : D 1263



C O N T R E :

1°/ Monsieur J D


2°/ Madame E D


AYANT POUR AVOUE


AYANT POUR AVOCAT :

Maître
Avocat au Barreau de Paris


PLAISE À LA COUR


Attendu que suivant acte sous seing privé en date à Paris du 31 Mai 19xx, l’indivision D a fait bail à la société C aux droits de laquelle se trouve la Société C DE B du , divers locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis 14 et 16 rue… pour une durée de 3, 6, 9 années entières et consécutives à compter du 1er septembre 19xx.


Attendu que par exploit du ministère de Maître A en date du 1er mars 20xx Monsieur et Madame D ont cru devoir faire signifier à la société C DE B un commandement de payer la somme principale de 35.108,97 €.


Attendu que la société C DE B s’est opposée audit commandement qui est infondé et a demandé au Juge la réduction de son loyer du fait des manquements graves des bailleurs aux obligations pesant sur eux aux termes des articles 1720 et 1721 du Code Civil. Elle sollicitait également la résolution du bail aux torts et griefs du bailleur


Par le jugement dont appel, le Tribunal a rejeté les demandes de la société C DE B, cependant qu’il lui a consenti des délais pour régler les loyers arriérés et suspendu les effets de la clause résolutoire.


DISCUSSION


I /. SUR L’ABSENCE DE FONDEMENT DU COMMANDEMENT


Attendu que la prétendue créance du bailleur n’est aucunement justifiée.


Qu’on verra, ci-après, que la réclamation du bailleur est partiellement prescrite (A) que le commandement est nul et de nul effet (B), que plusieurs réclamations sont infondées (C) et que, par ailleurs, la prétention du bailleur se heurte à la légitime demande du locataire de réduction des loyers pour manquements graves à ses obligations (D) lesquels justifient, en outre, la résolution judiciaire du bail aux torts et griefs des bailleurs (E)



A. SUR LA PRESCRIPTION


Attendu que les bailleurs réclament notamment une « régularisation des loyers du 1er Octobre 19xx au 30 Janvier 19xx » à hauteur de 10.193,81 €.


Attendu que la créance de loyer se prescrit par 5 ans et que dès lors la réclamation de ce chef ne peut prospérer.


Attendu que la prescription dont s’agit résulte de l’article 2277 du Code Civil.


Attendu que le 14 Juin 20xx, le bailleur adressait un décompte à son locataire après s’être rendu compte d’omissions de sa part.


Attendu que le 9 Octobre 20xx, la Société locataire a eu la courtoisie de répondre à son bailleur pour protester de cette réclamation.


Attendu que les bailleurs voudraient aujourd’hui tirer argument des termes de ce courrier pour prétendre que le locataire aurait reconnu sa dette, ce qui le priverait de pouvoir revendiquer le bénéfice de l’article 2277 du Code Civil.


Attendu cependant que cette lettre, quoique maladroitement rédigée, ne constitue pas un aveu de devoir quoique ce soit, bien au contraire.


Attendu, en effet, que si le locataire écrit « il nous reste vous devoir la somme de 66.867 Frs » ce n’est pas pour le reconnaître mais pour le contester. Que cela ressort clairement du reste de la lettre :


« - ce rappel, quatre ans plus tard, appelle de notre part quelques commentaires…

- s’il y a faute, elle incombe totalement à vos services…

- il est inconcevable que cette erreur ait perduré…

- votre demande de réajustement des loyers me semble donc quelque peu malvenue

- nous ne sommes absolument pas opposés à nous engager sur une procédure de remboursement de cet arriéré généré de votre fait, mais nous souhaiterions auparavant que vous vous engagiez formellement à … »


Attendu donc que, si reconnaissance il y a eu de la part du débiteur, elle était conditionnelle et la condition n’a pas été réalisée.


Que les termes utilisés par la Société locataire ne permettent pas de considérer que la prescription a été interrompue par une quelconque reconnaissance de la part du débiteur (article 2248 du Code Civil).


Attendu, dès lors, que le premier acte extrajudiciaire relatif à la réclamation des bailleurs est le commandement du 1er Mars 20xx.


Qu’il faut donc en déduire que toute créance de loyer antérieure au 1er Mars 19xx est prescrite.


Attendu, au surplus, que le commandement porte sur une somme de 10.193,81 € pour la période du 1er Octobre 1996 au 30 Septembre 19xx sans possibilité aucune de savoir ce qui est antérieur au 1er Mars 19xx.


Que, par conséquent, sauf pour le bailleur à préciser sa demande, on considérera que la prescription vaut pour ladite somme de 10.193,81 €.


Attendu que, dans leurs dernières écritures devant le Tribunal, les bailleurs exposaient que la ventilation peut être faite « de la manière suivante » et affectaient à la période antérieure au 1er Mars 19xx la somme de 4.813,74 €.



B. NULLITE DU COMMANDEMENT


Attendu qu’ainsi qu’il vient d’être exposé le commandement délivré à la Société locataire se contente d’une ligne « régularisation des loyers du 1er Octobre 1996 au 30 Septembre 19xx » sans aucun détail de compte, aucune ventilation entre les différents trimestres compris dans cette période.


Attendu que cette imprécision totale rend le commandement sans effet.


Attendu, en effet, que pour pouvoir éventuellement satisfaire à un commandement, il faut nécessairement que le preneur sache avec certitude ce qui lui est réclamé en sorte que le bailleur ne peut se contenter de la seule mention « régularisation des loyers » pour fonder sa réclamation, alors surtout que deux lignes « régularisation des loyers » couvrent une période allant du 1er Octobre 19xx au 31 Mars 20xx.


Attendu qu’en ne mettant pas à même le preneur de vérifier les montants réclamés et leur cause contractuelle ou légale, les bailleurs ne lui ont pas permis de satisfaire au commandement qui se trouve ainsi privé de tout effet.



C. SUR L’ABSENCE DE FONDEMENT LEGAL OU CONTRACTUEL DE PLUSIEURS POSTES DE LA RECLAMATION


1) Les frais

Attendu que le commandement porte, à plusieurs reprises, sur des :
- « frais administratifs,
- frais de relance,
- frais d’actes commerciaux,
- frais de timbres et d’enregistrement »


Or attendu que le bail qui fait la loi des parties stipule seulement qu’« en plus du loyer, le preneur remboursera au bailleur les taxes (droit de bail et taxe additionnelle), les prestations (au prorata des millièmes du règlement de copropriété) et l’impôt foncier ».


Attendu qu’à strictement aucun endroit il n’est fait référence à des frais de la nature de ceux qui sont indûment facturés à la Société preneuse.


Attendu que les seuls frais qui sont envisagés au bail sont les frais, droits et honoraires relatifs à l’établissement de l’acte de bail lui-même.


2) Les charges

Attendu que le commandement porte encore sur des provisions sur charges alors qu’aucune stipulation contractuelle n’oblige le preneur au versement de sommes quelconques à ce titre.


Attendu, au contraire, que le bail prévoit que le preneur « remboursera au bailleur … les prestations (au prorata des millièmes…). ».


Attendu que la réclamation portant sur 7 fois 862,86 € ne repose donc sur aucun fondement.


Et attendu, au surplus, que les charges ne sont dues que sur production des justificatifs et que le C DE B n’a jamais reçu le moindre décompte au titre des charges de copropriété.


Attendu que cela est si vrai que d’année en année, c’est le même montant qui figure comme « provision sur charges » alors que si décomptes annuels il y avait eu ce montant varierait en fonction de l’exercice écoulé.



D. SUR LES TRES GRAVES MANQUEMENTS DES BAILLEURS A LEURS OBLIGATIONS RESULTANT DES ART. 1719, 1720 ET 1721 DU CODE CIVIL


Attendu que le C DE B anime dans les locaux qui lui sont loués l'ECOLE…, établissement d'enseignement technique et privé légalement ouvert sous le n°0xxx, enregistré auprès de la Délégation Régionale de la Formation Professionnelle Continue sous le n°…; qu'il reçoit donc dans ses murs des élèves qui suivent des cours d'enseignement professionnel et qui y préparent notamment les examens des brevets professionnels.


Attendu que depuis plusieurs années, le C DE B subit d'importantes infiltrations provoquant des dégradations gênant considérablement le fonctionnement normal d'un établissement d'enseignement.


Attendu qu'il résulte d'un procès-verbal de constat dressé par Maître A, Huissier, le 12 septembre 19xx (pièce n°3) que :


- Dans la salle de classe, "le papier est taché sur un mètre de large et soixante centimètres de haut environ laissant apparaître des auréoles humides au toucher…".

- Dans le couloir, "il existe des auréoles d'humidité et en continuité du retour de ce mur, la peinture est complètement détériorée…présence d'auréoles d'humidité ainsi que des taches de couleur jaunâtre et noire…".

"…Présence d'un début de champignonnière".

"…La peinture est décollée et détériorée, laissant apparaître des fissures…présence de lézardes…le plâtre apparaît à l'état brut…fer métallique rouillé…la peinture est détériorée dans son ensemble".

- Dans le coin vestiaire et cabinet d'aisance, "la peinture est complètement détériorée du sol au plafond…présence d'un début de champignonnière".

Etc., etc.


Attendu que par courrier du 25 mai 19xx, le C DE B écrivait au cabinet S, Administrateur de biens de l'indivision D, pour lui demander d'intervenir d'urgence.


Le C DE B recevant du public, et plus spécialement des jeunes filles puisqu’il s’agit d’une école de …, appelait l'attention de son bailleur sur le fait que "les services de la Préfecture et de l'Académie de Paris sont venus inspecter les locaux que nous utilisons pour les cours d'enseignement professionnels", ajoutant qu'ils "ont constaté les importantes moisissures qui prolifèrent sur les murs générées par les remontées d'humidité depuis les caves et la courette intérieure" et ajoutant encore qu'il se trouvait être "mise en demeure de remédier à cette insalubrité dans les mois de juillet et août afin d'être en conformité pour la rentrée de septembre 1997" (pièce n°4).


Attendu que le mandataire des bailleurs, le cabinet S, écrivait au C DE B le 11 juin 19xx pour lui transmettre la copie d'un courrier du syndic en date du 6 juin 1997 établissant notamment que "les fuites avaient été constatées il y a plusieurs mois" et indiquant, par ailleurs, procéder à une déclaration de ce sinistre auprès de la compagnie d'assurance de l'immeuble (pièces n°5 et 6).


Attendu que rien n'étant fait ni par les bailleurs, ni par leur administrateur de biens, ni par le syndic de l'immeuble, le C DE B a dû se résoudre à mettre en place des solutions de fortune pour cacher la misère et recevoir ses élèves dans des locaux décents.


Attendu que le C DE B a notamment, compte tenu de la carence totale de ses cocontractants et interlocuteurs, fait procéder à un doublage des murs et cloisons fortement détériorés.


Attendu que par lettre du 13 juillet 19xx, le cabinet S, mandataire des bailleurs, écrivait que l'origine des désordres consistait en des "remontées d'humidité par capillarités en provenance du sous-sol", précisant en outre que "le syndic nous indique que les travaux nécessaires pour remédier à cette situation devront être soumis en Assemblée Générale" et ajoutant, par ailleurs, "néanmoins, il nous est impossible de nous engager pour une date de réalisation des travaux" (pièce n°7).


Attendu qu'à la même époque, le syndic de copropriété écrivait aux copropriétaires de l'immeuble le 1er juillet pour les convoquer à une réunion sur place en présence d'une entreprise S afin "de déterminer l'origine des infiltrations se produisant depuis plusieurs années dans les locaux de la société C DE B…" (pièce n°8).


Attendu que le compte rendu de l'entreprise M mandatée par le syndic de copropriété confirme les dégradations susvisées et préconise pour stopper les remontées d'eau la mise en place d'un procédé électronique dit "MUR TRONIC" (pièce n°9).


Attendu qu'il semble qu'ensuite, et malgré les nombreux appels téléphoniques du C DE B, rien n'a été décidé et, en tout cas, il est certain que rien n'a été fait.
Attendu que par lettre du 9 octobre 20xx, le C DE B évoquait à nouveau la situation auprès de l'administrateur de biens des bailleurs, soulignant que "si une disposition rapide n'est pas prise dans le sens de l'assainissement de ce local, je me verrai dans l'obligation de saisir la justice à toute fin de faire valoir nos droits et vos obligations" (pièce n°10).


Attendu que par lettre recommandée du 19 janvier 2001, le C DE B insistait encore sur le fait qu'"aucune réponse relative à nos problèmes d'infiltrations d'eau de plus en plus sérieux sur les murs de clos" n'avait été reçue (pièce n°11).


Attendu que compte tenu de l'aggravation des désordres, le C DE B faisait établir le 28 février 20xx un nouveau procès-verbal de constat par Maître A, Huissier de Justice, duquel on relève :


"Salle Brevet Professionnel 1ère année

…les murs…sont complètement détrempés
…auréoles d'humidité…les carreaux de plâtres sont complètement détériorés…"etc., etc. (pièce n°12).


Attendu que par lettre recommandée du 4 avril 2001, le C DE B adressait une nouvelle relance à l'administrateur de biens des bailleurs qui ne devait produire aucun effet (pièce n°13).


Attendu qu’en désespoir de cause de voir son bailleur intervenir et par delà celui-ci le Syndicat des copropriétaires, la société preneuse a dû mettre en œuvre une procédure judiciaire par exploit du 23 juillet 20xx.


Attendu que la société C DE B a été obligé d’assigner ses bailleurs et le syndicat des copropriétaires devant le TGI de Paris et qu’il a fallu DOUZE audiences devant le juge de la mise en état pour que les bailleurs concluent et encore pour se contenter de se retrancher derrière le Syndicat des copropriétaires.


Attendu que pendant ce temps, le C DE B subissait ni plus ni moins que l’écroulement d’un mur dans ses locaux ce qui a été aussitôt constaté par Maître A, huissier le 17 juillet 20xx (pièce n° 14).


Attendu que cet écroulement rendait impossible la tenue d’un cours hebdomadaire.


Attendu que le procès-verbal a été aussitôt adressé aux bailleurs et que strictement rien n’a été entrepris.


Attendu que le bailleur n’a manifestement pas respecté les obligations qui lui incombaient au titre des articles 1719, 1720 et 1721 du Code Civil.


Attendu que par assignation des 19 Avril et 23 Juillet 20xx, le même C DE B avait assigné ses bailleurs, les consorts D, pour les voir condamner à réaliser tous travaux qu’ils aviseront de nature à remédier aux dégradations et désordres affectant les locaux loués au C DE B.


Attendu que ces assignations ont été également distribuées à la 18ème Chambre 1ère Section et enrôlées sous les numéros de RG xxx et xxx; qu’elles ont fait l’objet d’une jonction sous le seul numéro xxx.


Que la situation a dégénéré de façon telle qu’en cours d’instance le plafond d’une salle de cours s’est effondré ce qui a justifié la saisine d’urgence du Juge de la Mise en Etat pour désignation d’un expert.


Et attendu que dans le cadre de cette seconde instance, le Juge de la Mise en Etat, par ordonnance du 8 Juillet 20xx, a désigné Monsieur Jacques ROZIERES en qualité d’expert et que les opérations d’expertise sont actuellement en cours.


Attendu que de nombreuses réunions d’expertise se sont tenues sur place au cours desquelles l’expert a effectivement constaté l’ampleur des dégâts.


Attendu qu’il ressort de la note aux parties n° 5 en date du 3 octobre 2005 que les travaux prescrits après avoir été votés par l’assemblée générale ont été réalisés mais que l’humidité persiste toujours.


Attendu que l’expert conclut, en effet, que « nonobstant les différentes actions positives réalisées sous la maîtrise d’œuvre de Monsieur P, Architecte, il a été mis une nouvelle fois, en évidence, la présence d’humidité dans les caves, dans les murs de façade et autour des sanitaires ».


Attendu que l’expert ajoute que « la configuration des lieux et leur utilisation nécessitent une ventilation forcée » qui malgré les demandes formulées à chaque réunion d’expertise depuis plus de 2 ans n’a jamais été mise en place par les bailleurs.


Attendu, surtout, qu’après trois années d’investigations, l’expert a déposé son rapport le 29 mai 20xx.


Attendu que l’expert n’a pu déterminer les causes exactes de l’humidité à l’origine des importantes dégradations constatées.


Mais attendu que la société locataire n’a que faire des causes des problèmes ; que cela intéresse les bailleurs et qu’il appartient à ceux-ci de s’en inquiéter.


Attendu que la société preneuse s’est trop longtemps substituée à ses propriétaires pour mettre en œuvre une expertise judiciaire, faire l’avance des frais, procéder aux investigations demandées alors que toutes ces obligations incombent exclusivement aux bailleurs.


Attendu, surtout, qu’après avoir souffert pendant 10 ans de devoir travailler dans des conditions impossibles, le C de B ne saurait continuer à être mêlé à un problème dont l’origine ne le concerne pas.


Attendu qu’en droit, les bailleurs lui doivent les garanties des articles 1719,1720 et 1721 du Code Civil et il appartient auxdits bailleurs de faire faire toutes les recherches de cause qu’ils voudront et tous les recours qu’ils voudront contre des tiers.


Attendu qu’en l’état de ce rapport d’expertise et en l’état de la procédure, dans un souci de simplification, le C de B a renoncé à demander au Tribunal de Grande Instance… la réparation de son préjudice.


Attendu que cette renonciation ressort des conclusions signifiées par acte du palais pour l’audience du 31 octobre 20xx et versées aux débats.


Attendu, dès lors, qu’il appartient à la Cour de céans de statuer sur le trouble de jouissance subi par le preneur ainsi que sur l’ensemble du préjudice qu’il a subi.


Attendu que les obligations à la charge du bailleur sont fixées par les articles 1719, 1720 et 1721 du Code du Commerce.



a) SUR L’ARTICLE 1719 DU CODE CIVIL

Attendu qu'il résulte de l'article 1719 du Code Civil que "le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :


…2°/ d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée…".


Attendu que suivant l'acte de renouvellement de bail commercial susvisé, les lieux loués à la société C DE Bl'ont été pour :


"b. Enseignement théorique et pratique se rapportant à l'activité ci-dessus"

Attendu qu'à l'évidence, les locaux loués n'ont pas été entretenus par le bailleur en état de servir à l'usage d'établissement d'enseignement professionnel.


Attendu, notamment, que les bailleurs n’ont jamais pris aucune disposition pour ventiler les locaux et ce malgré les préconisations de l’expert.


Attendu que pour s’exonérer de son obligation qui ne serait pas d’ordre public, les bailleurs évoquent la clause du bail qui met l’entretien à la charge de la Société preneuse.

Mais attendu que cette clause contractuelle ne vaut que pour l’entretien au titre des réparations locatives.


Qu’en effet, aux termes même de cette disposition, les bailleurs restent tenus aux « gros murs » et à « la toiture ».


Et attendu que les problèmes dont souffre l’immeuble dont partie est louée à la Société C DE B concernent bien le gros œuvre.


Attendu, en conséquence, que les bailleurs sont tenus par les dispositions de l’article 1719 du Code Civil au respect duquel ils ont failli.


Attendu qu’ils ne sauraient se retrancher derrière la copropriété ou derrière un tiers responsable.


Qu’il leur appartenait, en effet, depuis tant d’années, de mettre en œuvre les recours qui s’imposaient, de diligenter les expertises nécessaires, de provoquer les assemblées de copropriétaires, ce qu’ils n’ont absolument pas fait.


Qu’au demeurant, la ventilation des locaux de nature à les rendre conformes à l’usage pour lesquels ils sont destinés relève de leur seules prérogatives et capacités.


Attendu que n’en pouvant plus de devoir subir la situation catastrophique, ci avant, décrite, le C de B a décidé de faire à nouveau l’avance de travaux nécessaires particulièrement à l’endroit du bureau de la Direction.


Attendu que ces travaux sont actuellement en cours et qu’ils pouvaient légitimement être entrepris compte tenu de ce que l’expert avait indiqué que l’humidité était désormais jugulée à cet endroit.


Or, attendu que l’entreprise sur place vient d’avoir la surprise de constater, qu’au-delà même des carreaux de plâtre, les gros murs, eux-mêmes, sont totalement détrempées, les pierres poreuses, certaines se détachant même du mur, et l’encadrement de la fenêtre totalement pourri se décèle avec un risque de chute.


Attendu que le C de B a adressé à l’indivision bailleresse une lettre recommandée avec AR le 20 octobre, accompagnée de photographies qui parlent d’elles-mêmes et qui démontrent l’état de délabrement avancé des gros murs.


Que ces pièces sont versées aux débats.



b) SUR L’ARTICLE 1720 DU CODE CIVIL

Attendu, encore, qu'il ressort de l'article 1720 du Code Civil que "le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives".


Attendu qu'il résulte des éléments ci-dessus que le bailleur n'a pas procédé, au cours de toutes ces années, aux réparations portant sur le gros œuvre et devenues manifestement nécessaires.


Attendu que les bailleurs ne contestent pas l’application de l’article 1720 du Code Civil.


Attendu que les remontées d’humidité par capillarités affectent bel et bien le gros œuvre dont la responsabilité incombe aux bailleurs tant aux termes de l’article 606 du Code Civil que du §1 des charges et conditions du bail.



c) SUR L’ARTICLE 1721 DU CODE CIVIL

Attendu, en outre, que l'article 1721 du Code Civil stipule qu'il "est dû garanti au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.


S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser".


Attendu qu’il est donc établi aujourd’hui que depuis, au moins, le mois de décembre 19xx, le C DE B subit un préjudice considérable du fait des dégradations constatées.


Attendu que l’expertise en cours déterminera l’origine des désordres techniquement parlant.


Mais attendu que, dès à présent, il est constant que le bien loué comporte des vices et défauts qu’en empêchent l’usage.


Attendu que selon les termes de l’article 1721, le bailleur doit garantir le preneur desdits vices et défauts, quand même ils ne les auraient pas connus.


Qu’il doit en outre indemniser le preneur si ces vices et défauts génèrent des pertes pour lui.


Que tel est le cas en l’espèce.


Attendu qu’on va voir si après que, contrairement à ce que prétendent les bailleurs, le bail n’a pas dérogé aux dispositions de la loi (1) que les propriétaires ne sauraient se retrancher derrière le syndicat ou derrière un tiers (2) et que finalement ils doivent garantie et indemnisation pour les pertes subies (3).




1) Sur l’absence de clause dérogatoire

Attendu que les bailleurs se référent à l’article 14 du bail.


Attendu que cette disposition stipule que les preneurs ne pourront demander aucune indemnité ni exercer aucun recours contre les bailleurs pour le cas ou par vétusté, force majeure, incendie, expropriation ou toutes autres causes, les lieux loués viendront à être démolis.


Attendu que les bailleurs en déduisent qu’il a été dérogé aux dispositions de l’article 1721 du Code Civil.


Or attendu que pour déroger à la règle de la garantie des vices cachés, il faut évidemment une clause expresse et non équivoque.


Attendu qu’à strictement aucun moment l’article 14 n’envisage les vices cachés et défauts qui empêchent l’usage de la clause louée.


Attendu qu’on saurait se contenter d’« a fortiori » - c’est ce qu’écrivent les bailleurs – pour faire une démonstration.
Attendu que si les preneurs ont accepté cette clause dérogatoire, c’est parce qu’ils savaient que l’immeuble n’est pas vétuste, s’ils ont accepté l’absence de tout recours en cas de démolition, c’est parce qu’ils ont – peut on imaginer – envisager que la réalisation de ce risque en plein était plus qu’improbable, mais à strictement aucun moment il n’a été question, dans le contrat, d’exclure la garantie des vices et défauts de la chose louée.



2) Sur la responsabilité de syndicat ou d’un tiers

Attendu qu’il a été établi que depuis 1996, la société locataire n’a pas cessé de se plaindre auprès de son bailleur et du syndic de l’immeuble de la situation qu’elle subissait.


Attendu qu’il est de jurisprudence constante que le bailleur a l’obligation d’accomplir à l’égard de syndicat des copropriétaires les diligences nécessaires pour satisfaire à la demande des preneurs (notamment Cass. Civ. 3ème, 13 Nov. 2002)



3) Sur le chiffrage de l’indemnité au titre de la garantie et sur l’indemnisation des pertes causées au locataire


I. SUR LES DEPENSES EXPOSEES


Attendu que le C de B a dû entreprendre des travaux de doublage des murs en 19xx pour 26.722,37 € (pièces n°28 à 46) ainsi que des travaux de reconstruction d’un mur écroulé, travaux réalisés en août 20xx pour 7.135,03 € (pièces n°46 et 47) et en décembre 20xx pour 5.323,70 € (pièce n°48) soit ensemble 39.181,10 €.


Attendu que la notification des prescriptions de la Préfecture de Police du 8 avril 20xx (pièce n°68) est versée aux débats.


II. SUR LE TROUBLE DE JOUISSANCE


Qu’il est constant que celui-ci perdure depuis au moins le 12 septembre 19xx (date du premier constat de Monsieur A, Huissier de justice) et il est constant qu’il s’est considérablement aggravé à partir de la chute du plafond d’une salle de classe le 17 juin 20xx.


Attendu que pendant toutes ces années, le C de B a dû « faire avec » l’humidité, les décollements de peinture et tous les autres inconvénients constatés par les huissier et expert judiciaire.


Qu’à de nombreuses reprises, et spécialement depuis juin 2003, il a dû recourir à des locations de salle pour continuer, autant qu’il se pouvait, une exploitation à peu près normale de son activité.


Attendu que les factures de location sont versées aux débats mais il parait plus juste de considérer que le trouble de jouissance peut être évalué à :

- du 12 septembre 19xx au 17 juin 20xx, soit 81 mois,
25 % du montant des loyers et charges payés au bailleur,

- du 17 juin 20xx au 15 octobre 20xx (date de la réfection du plafond)
50 % du montant des loyers et charges payés au bailleur,

- du 15 octobre 20xx à ce jour et jusqu’à résorption complète des problèmes,
25 % du montant des loyers et charges payés au bailleur.


Attendu que le loyer était au 31 mai 19xx (pièce n°49) fixé à 170.000,00 francs par an soit 25.916,33 € et donc 5.629,60 € par trimestre.


Qu’il est passé à compter du 1er octobre 1999 à 178.252,00 francs soit 27.174,00 € par an et donc 6.793,59 € par trimestre.


Attendu qu’il est proposé, compte tenu des charges (plus ou moins 800,00 € par trimestre) et des taxes (plus ou moins 210,00 € par trimestre) de retenir une moyenne de loyers et charges, pour la période considérée (19xx à 20xx) de 6.500,00 € par trimestre.


Qu’ainsi sur cette base, le préjudice lié au trouble de jouissance s’établit à :

- période du 12 septembre 19xx au 17 juin 20xx :
6.500,00 /3 x 81 mois x 33 % = 57.915,00 €

- période du 17 juin 20xx au 15 octobre 20xx :
6.500,00 /3 x 17 mois x 75 % = 27.625,00 €

- période du 15 octobre 20xx au 31 décembre 20xx :
6.500,00 /3 x 14,5 mois x 25 % = 7.854,00€.


Qu’étant observé que le préjudice perdurera jusqu’à la résorption totale des problèmes d’humidité.


Attendu que ce préjudice se chiffre, par mois, à :

6.500,00 /3 x 25 % = 541,66 €.


Attendu que, sous réserve donc du trouble de jouissance postérieure au 31 décembre 20xx, le préjudice se chiffre à 93.394,00 €.


Attendu que l’ensemble des factures de location de salles ainsi que les justificatifs de la perte du bénéfice de séminaires qui devaient avoir lieu dans les locaux (pièces n°23 à 40)est versé aux débats.


Attendu que si l’on procède en tenant compte des chiffres qui apparaissent sur ces documents, on parvient à un préjudice de 115.172,12 € lequel, au demeurant, ne tient pas compte du trouble consécutif aux multiples tracas des déménagements de cours, d’organisation de l’établissement devant jongler avec les salles à l’extérieur, etc. …
Attendu, ainsi, que l’on choisisse l’une ou l’autre des ces méthodes, on parvient à un préjudice arrêté au 31 décembre 20xx de l’ordre de 93.000,00 à 115.000,00 €.


Attendu que le chiffre de 100.000,00 € sera donc justement retenu par le Tribunal.



E. SUR LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LA RESOLUTION JUDICIAIRE DU BAIL


Attendu qu’évidemment les circonstances ci-dessus exposées justifient que la clause résolutoire ne soit pas acquise aux bailleurs (1) et que subsidiairement des délais soient accordés à la Société C DE B qui est de bonne foi (2) .


1) L’exception d’inexécution

Attendu qu’il apparaît que loin d’être débitrice de quoique ce soit envers les bailleurs, la société C DE B sera créditrice.


Attendu, au surplus, que contrairement à ce que prétendent les bailleurs, le C DE B ne s’est pas « toujours délibérément refusé de payer les loyers » (conclusions adverses - page 7).


Attendu qu’il suffit de se référer au commandement de payer pour constater que des règlements sont intervenus chaque trimestre.


Attendu qu’il est de jurisprudence constante que le locataire est fondé à refuser le paiement des loyers au propriétaire qui l’a empêché de jouir des lieux loués conformément à leur destination. (Cass. Civ. 3ème, 12 Février 1970 et Cass. Civ. 3ème, 31 Octobre 1978 – pièce n° 22 et 23).

Attendu que les bailleurs soutiennent que l’exception d’inexécution ne pouvait être retenue qu’en cas d’impossibilité totale de jouir de la chose louée.


Or, tel est bien, du fait des bailleurs, le cas en l’espèce.


Attendu, en effet, que les locaux loués se composent de 3 salles de classe.


Attendu qu’en théorie, il suffit qu’une salle de classe soit inutilisable – ce qui a été le cas à plusieurs reprises – pour que la totalité de l’établissement le soit ; que cela découle de la nature même de l’établissement.


Attendu que si la chose louée a continué à être utilisée dans des conditions aussi inacceptables qu’héroïques, ce n’est pas parce que le locataire l’a bien voulu et qu’il a calfeutré, doublé les murs, caché, maquillé, repeint, transféré des cours par ailleurs en louant des salles à l’extérieur, etc.


Attendu qu’on est dans la même situation qu’un immeuble frappé de péril dans lequel les occupants demeurent et restent par nécessité.


Que c’est d’autant plus vrai que l’Ecole avait subi une inspection des services de la préfecture qui l’avait mise en demeure de « remédier à cette insalubrité … pour être en conformité pour la rentrée de Septembre 1997 ». (pièce n°4)

Que dès lors s’il n’y a pas eu fermeture administrative, ce n’est que grâce aux mesures prises par la société locataire.


Attendu dès lors que les preneurs ne peuvent prétendre que la chose est restée utilisable, car elle ne l’a été que grâce aux actions de leur locataire qui a pallié ainsi leur carence totale.


Attendu, donc, que du fait des bailleurs il existe bien une impossibilité totale de jouir de la chose louée.


Attendu que si le C DE B ne demande une réduction des loyers de 25% et de 50% c’est seulement parce qu’il est honnête et parce que, grâce à lui, l’occupation des lieux a continué à être possible ; mais cela n’exclut pas, en plus, le remboursement par le bailleur, notamment, des travaux effectués.


2) Subsidiairement, bonne foi, délais et sursis à statuer

Attendu que les bailleurs ont essayé de faire passer le C DE B pour un mauvais payeur.


Attendu que force sera de constater que depuis 1996 et malgré tous les problèmes rencontrés, toutes les réclamations restées sans effet, tout l’inconfort de la situation, la Société C DE Ba toujours, elle, fait face à ses obligations.


Attendu que ce n’est que lorsqu’il est devenu impossible non seulement de payer des travaux au lieu et place des propriétaires, de fermer des salles de classe, de transférer des cours, de perdre des formations et, en plus, et en même temps, de débourser les loyers que le C DE Ba opposé à son bailleur une légitime exception d’inexécution.


Attendu que si d’aventure la Cour l’appréciait différemment il conviendra cependant de dire et juger que le C DE Best de bonne foi et de lui accorder 24 mois de délai pour régler les loyers réclamés dans la limite de la prescription.



II /. SUR LE COMMANDEMENT DE PAYER DU 17 AVRIL 20xx

Attendu qu’en cours d’instance, les bailleurs ont cru devoir signifier au C DE B le 17 mai 20xx un nouveau commandement de payer pour les loyers dus au titre des 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres 20xx ainsi que le loyer du 1er trimestre 20xx.


Attendu qu’à réception de ce commandement, le C DE Ba fait immédiatement opposition et a assigné, à nouveau, son bailleur devant le Tribunal de Grande Instance.

Attendu que les consorts D ayant soulevé une exception de litispendance à laquelle le C DE Bne s’est pas opposé, il appartient à la Cour de statuer sur la validité de ce commandement et ses effets.


Or, attendu que pour les mêmes raisons que ci-dessus, les bailleurs ne sauraient être accueillis en leurs demandes.


Attendu que le non paiement des loyers s’est avéré d’autant plus justifié que :

1. le bailleur n’a strictement rien fait pour améliorer la situation,

2. le bailleur n’a pas procédé à l’installation d’une ventilation préconisée par l’expert,


3. le C DE Ba été obligé, pour que les cours continuent d’être assurés, de jongler avec les salles de classe et d’en louer à l’extérieur, exposant, à cet égard, des frais considérables.


Attendu que le C DE Bne saurait être sanctionné pour avoir, du fait de la carence totale de son bailleur, utilisé légitimement l’argent du loyer à louer à l’extérieur des salles de cours dont il avait impérativement besoin.


Attendu enfin que les quittances qui sont versées aux débats le jour même des plaidoiries devant la Cour font toujours ressortir des « frais d’envoi de quittance ».


Or attendu que le bail qui fait la loi des parties stipule seulement qu’« en plus du loyer, le preneur remboursera au bailleur les taxes (droit de bail et taxe additionnelle), les prestations (au prorata des millièmes du règlement de copropriété) et l’impôt foncier ».


Attendu qu’à strictement aucun endroit il n’est fait référence à des frais de la nature de ceux qui sont indûment facturés à la Société preneuse.

Attendu que les seuls frais qui sont envisagés au bail sont les frais, droits et honoraires relatifs à l’établissement de l’acte de bail lui-même.


Attendu que, faute pour le bailleur, de produire un décompte exact, ne comportant aucune réclamation fantaisiste, sa demande sera purement et simplement rejeté ; qu’il n’appartient ni au preneur, ni à la Cour de palier sa carence à établir et à produire un compte établi conformément au contrat.



III /. ARTICLE 700

Attendu qu’il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société C DE Bles frais et honoraires qu’elle a dû exposer à l’occasion de cette instance.




PAR CES MOTIFS


Infirmer le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau,

- Déclarer nul et de nul effet le commandement du ministère de Maître A du 11 mars 20xx ainsi que celui du 17 mai 20xx.

- Dire et juger que la prétendue créance des bailleurs pour la période antérieure au 1er Mars 19xx est éteinte par la prescription de l’article 2277 du Code Civil.

- Constater que les bailleurs ont failli à leurs obligations résultant des articles 1719, 1720 et 1721 du Code Civil.

- Dire et juger qu’il n’existe pas dans le bail de clause dérogatoire aux articles 1719, 1720 et 1721 du Code Civil.

- Condamner les consorts D, sous astreinte définitive de 1.000,00 € pour jour de retard à installer dans les lieux loués une ventilation mécanique forcée, conformément aux préconisations de l’expert judiciaire,

- Condamner les consorts D à payer la Société C DE B les sommes de :

- 39.181,10 € au titre du remboursement des travaux réalisés par le preneur,

- 100.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance et des préjudices subis,

- Condamner Monsieur et Madame D à payer à la société C DE Bla somme de 7.500,00 € au titre de l’article 700 du NCPC.

- Débouter les bailleurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

- Subsidiairement, débouter les bailleurs de leurs demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de résolution de bail et plus subsidiairement, accorder au C DE B un délai de 24 mois pour s’acquitter des loyers arriérés et suspendre, pendant ledit délai, le jeu de la clause résolutoire.

- Subsidiairement encore, surseoir à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise de Monsieur R,

- Condamner Monsieur et Madame D en tous les dépens dont distraction pour ceux d’appel au profit de la SCP N, Avoué, dans les conditions de l’article 699 du NCPC.



SOUS TOUTES RESERVES